Mijn favorieten

Nieuws

Leennormen en NHG-premie 2019 bekend (NVM, 6 november 2018)
 
Minister Ollongren heeft de Tweede Kamer geïnformeerd over de leennormen en de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) grens voor 2019. Ook gaat ze nader in op hypothecaire leningen voor het verduurzamen van de woning.
 

Maximale hypotheek
Met een loonstijging van 2,9 procent geldt voor alle inkomens dat er een stijging is in de maximale hypotheek die zij mogen afnemen. Voor hoge inkomens is die stijging groter, omdat de absolute loonstijging in euro’s voor deze groep groter is dan voor lagere inkomens. Voor tweeverdieners geldt dat het inkomen van de minst verdienende partner de afgelopen jaren steeds meer is gaan meetellen. Momenteel telt het tweede inkomen voor 70 procent mee. In 2019 blijft dit percentage gehandhaafd. Op basis van een advies van het Nibud wil de minister ook de huidige regeling met betrekking tot het meewegen van de studielening bij de hypotheekofferte handhaven. 

NHG premie
De premie voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt in 2019 verlaagd van 1 naar 0,9 procent van de totale lening voor de nieuwe woning. Gelijktijdig wordt het kostenplafond voor de aankoop van huizen met NHG verhoogd van 265.000 naar 290.000 euro. Voor huizen met energiebesparende voorzieningen, geldt een plafond van 307.400 euro.

Verduurzaming woning
Voor het verstrekken van een hypothecair krediet voor de financiering van een woning met een energie-index of een energieprestatie-coëfficiënt gelijk aan of lager dan nul, kan een bedrag van 15.000 euro buiten beschouwing worden gelaten voor de berekening van de financieringslast. Er hoeft dan geen energieprestatiegarantie te worden verstrekt. 

Er is bij een woning met een EPC of energie-index gelijk aan of kleiner dan 0 voldoende zekerheid dat deze daadwerkelijk zeer energiezuinig is en de extra leenruimte verantwoord is. Voor NulopdeMeter-woningen kan daarom een bedrag van € 25.000 buiten beschouwing worden gelaten voor de berekening van de financieringslast. Voor die woning dient dan wel een energieprestatiegarantie te worden afgegeven voor een periode van ten minste tien jaar.

Ollongren gaat tijdens het volgende Platform hypotheken met de sector bespreken of er iets gedaan kan worden aan de kosten rondom het afsluiten van een hypothecaire lening voor verduurzaming.
 

PvdA dient amendement in om overdrachtsbelasting voor starters af te schaffen (NVM, 2 november 2018)
 
De Partij van de Arbeid heeft een amendement ingediend op het Belastingplan voor 2019, dat er voor zorgt dat starters op de woningmarkt een overdrachtsbelastingtarief van 0 procent gaan betalen. 
 
Beleggers en eigenaren van meer dan één woning gaan daarentegen juist 10 procent betalen. Tweede Kamerlid Nijboer hoop hiermee te bereiken dat starters een voordeel krijgen ten opzichte van beleggers en in mindere mate ten opzichte van doorstromers. 

Volgens de PvdA is het voor starters moeilijk om een huis te kopen, ook omdat in de grote steden inmiddels één op de vijf huizen door beleggers wordt opgekocht. De kosten van het verlagen van de overdrachtsbelasting voor starters zijn door het CPB geraamd op circa 400 miljoen per jaar. 

De opbrengst voor het invoeren van een overdrachtsbelastingtarief van 10 procent voor woningen in box 3 is geraamd op circa € 160 miljoen. Het tekort dat hiermee ontstaat hoopt Nijboer op te lossen middels een verhoging van de vennootschapsbelasting.

De NVM begrijpt de poging van de PvdA om starters tegemoet te komen, maar vreest ook dat een forse tariefdifferentiatie onbedoelde neveneffecten kan hebben op het functioneren van de woningmarkt. Een zeer hoog tarief om beleggers te ontmoedigen zou vooral in de toekomst een probleem kunnen gaan vormen wanneer de markt omslaat en op dat moment kan dat niet meer zo eenvoudig worden aangepast.

Tot slot zet de NVM ook vraagtekens bij de praktische uitvoerbaarheid van deze maatregel voor de Belastingdienst. Al met al lijkt dit voorstel geen duurzame oplossing te zijn voor de problemen op de woningmarkt.  

Het Belastingplan 2019 wordt in de Tweede Kamer behandeld in de week van 13, 14 en 15 november, inclusief stemmingen.
 

De juiste biedingsstrategie (NVM, 1 november 2018)
 
Yes! Na lang zoeken heb je eindelijk het perfecte huis gevonden. Centrale ligging, een tuin op het zuiden en een vraagprijs binnen budget. Nu ‘alleen’ nog zorgen dat je het huis krijgt. Bieden dus, maar hoe pak je dat aan? Pracht Aankoopmakelaars neemt twee van de meest gebruikte biedingsstrategieën met je door. 
 
Onze aanpak hangt af van de hectiek in de markt en natuurlijk de woning zelf. Eerst zoeken we uit of de waarde van het huis of appartement overeenkomt met de vraagprijs. De prijshistorie van vergelijkbaar vastgoed in de buurt is daar een goede indicatie voor. Vervolgens verbinden we vanuit onze expertise een waarde aan de woning. We bespreken ook met onze klanten wat een reële grens is: wat gaan we maximaal bieden? 
 
Bieden in grote steden
Onze biedingsstrategie is anders in grote steden zoals Amsterdam dan bij de woningen die maandenlang te koop staan. Voor koopobjecten in de Randstad is momenteel een overweldigende belangstelling. Bezichtigingen worden druk bezocht en er worden vrijwel direct biedingen gedaan. Wij zorgen er in deze situaties altijd voor dat onze klanten al op de eerste bezichtigingsdag aanwezig zijn. Zo winnen we wat tijd. In de praktijk wordt gewild vastgoed vaak verkocht met een inschrijving. Dat betekent dat de verkopende partij een deadline stelt waarop alle biedingen binnen moeten zijn. Het bod met de beste prijs en de meest gunstige voorwaarden wint dan. Als koper ga je dus direct all-in. Er is meestal geen ruimte tot onderhandeling, dus als aankoopmakelaar toetsen we direct alle informatie van de woning en formuleren we samen met onze klanten hun best mogelijke bod. En dan is het afwachten. Een hele spannende tijd. 
 
Een rustige markt
Staat een huis al lang te koop, dan is dat veel comfortabeler bieden. Wel kijk je als makelaar eerst wat het huis waard is. Een goede strategie kan zijn om in eerste instantie onder de vraagprijs te bieden. Vind de verkoper ons bod te laag? Dan komen we stapsgewijs tot een prijs waar zowel de koper als de verkoper zich in kan vinden. Dit biedingsproces duurt doorgaans langer. Soms kom je er niet uit als de verkoper het huis meer waard vindt dan de koper.  
 
Onze taak is risico’s verkleinen
Behalve een aankoopprijs kan een bod ook voorwaarden bevatten. Zoals een voorbehoud voor een bouwkundige keuring. In inschrijvingsprocedures wordt deze te vaak weggelaten om een bod aantrekkelijker voor de verkoper te maken. Toch is zo’n keuring erg belangrijk. Ons advies aan klanten is dan ook om deze wel te laten doen. Als koper heb je immers een onderzoeksplicht. Laat je de woning op voorhand niet bouwkundig keuren, dan sta je minder sterk wanneer je eventuele gebreken achteraf op de verkoper wil verhalen.  
Voor klanten van Pracht Aankoopmakelaars vragen wij de keuring direct na een mondelinge overeenkomst aan. Zo wordt de woning nog gekeurd voordat de koopovereenkomst getekend is, en is het niet nodig om een voorbehoud in de overeenkomst op te laten nemen. In onze ervaring vormt zo’n verzoek geen obstakel. Ook een verkoper zit niet te wachten op bouwkundige problemen achteraf.
 
De zorgplicht van de aankoopmakelaar
Een voorbehoud financiering is ook vaak onderdeel van het bod. Dit voorbehoud laten we alleen vervallen als er 100 procent zekerheid is dat onze klant de middelen heeft om het huis te kopen. Is er sprake van een hypotheek, dan laten we de voorbehoudsvoorwaarde nooit los. Als makelaars hebben wij immers een zorgplicht naar onze klanten toe. We vinden het dan onverantwoord om dergelijke risico’s te nemen.  
 
Is je bod geaccepteerd door de verkoper? Dan is de allerlaatste stap het ondertekenen van de koopovereenkomst. Want pas als de handtekeningen gezet zijn, is het huis in juridische zin gekocht. Dan kunnen koper en verkoper elkaar feliciteren en breekt er een nieuwe fase in je leven aan. Geniet ervan!